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如何辨識二手房真實賣點

2015-09-14 來源:理財周報     編輯:襄陽

 

如何辨識二手房真實賣點

    不管是來自線上信息平臺的二手房源,還是線下房產中介提供的二手房源,都會被加上一些賣點.為了降低被誤導的可能性,購房者需要掌握一些技巧,來判斷二手房源賣點的真偽及賣點價值的高低

    價值高低需要判斷

    現階段,由于房源信息的發布缺乏應有的監管,所以存在諸多問題,比如夸大房源優點、規避房源缺點等,因此使得信息失真,進而誤導購房者.那么,對于購房者來說,判斷賣點真偽與賣點價值高低,需要從哪些方面著手呢?

    首先要做到的是求證.不管是房產中介提供的房源信息,還是網上找到的房源信息,絕大多數都會"挑好聽的說",購房者實際上很難得到全面的信息.因此,于購房者而言,對自己看重的賣點,一定要找辦法求證,比如考慮買學區房的,一定要通過所在區縣教育部門了解該小區是否真的是學區房;現階段買房,是否能滿足日后子女就近入學的條件等.再比如對于買家移民說法,購房者也要找機會當面詢問房東該說法是否屬實.

    另外,需要從多個維度進行比較.比較法是個很實用的技巧,購房者應該掌握.在浦東某房產中介門店,記者了解到一套出自海桐小區的兩房,面積為72平方米,總價約350萬元.中介一再強調,這套房子是整個小區同類房源價格最低的,性價比極高.但記者通過比較發現,小區內有類似房源出售,售價比這套房源低5萬元,可見該中介所說的最低價并非真實情況.

    運用比較法來辨別房源信息真偽,主要是針對房價方面,因此最關鍵的一步是需要購房者掌握市場行情.比如上述案例中,當中介告知房價后,并強調是"最低價",購房者要做的就是通過走訪其他中介門店,或者通過其他途徑比如網絡信息平臺,了解房源所在區域的房價水平,同時還要掌握同類小區房源的報價情況,最后再了解同一小區同類房源的報價情況,在此基礎上進行比較,便可判斷中介提供的信息是否屬實.

    掌握市場實際情況,這對判斷賣點的價值高低也很有幫助.二手房的賣點,最終還是會反映到價格上,因此購房者只有在充分了解當地市場行情的前提下,并細致到各個類型二手房的大致價格情況,才能準確判斷賣點價值高低,也才能降低被中介忽悠的可能性.而對于區域市場行情的了解,除了要了解房源掛牌價情況,還要了解價格走勢,以及各類房源近期真實成交價格.想獲取真實成交價格難度不小,但這條信息最有價值.

    房源賣點五花八門

    不管是網上房源,還是二手房中介門店里的房源,都有各自賣點.記者瀏覽各房產網站發現,每一套房源都被信息發布者加上了賣點,形式多種多樣:比較常見的除了近期比較熱門的"賣房補倉"之外,還有換房湊首付等;此外,比較通用的諸如移民、出國留學、境外人士歸國拋房等,也比較常見;還有諸如急需周轉資金、急需資金擴大經營規模等,也會被當成賣點.如果實在找不到合適的賣點,經紀人至少會在房源描述上加上一句模棱兩可的話,比如"房東誠意出售""超高性價比"等,頗有硬湊的意味.

    為何非要給每套房源加上賣點呢?有業內人士分析指出,這是一種銷售策略,主要目的是加大成交的可能性.滬上某中介公司門店經理王先生告訴記者,突出二手房賣點,能夠吸引到購房者的注意.他解釋說:"我如果告訴買家房東移民手續已經辦好,房子賣掉之后就會出國,買家肯定會認為撿到‘皮夾子’,因為大多數人會認為這類房子比較實惠."

    從營銷角度出發,二手房賣點可以總結為幾個方面:其一是以突出價格優勢為主的價格賣點,比如各種形式的急拋房,包括移民出國、境外人士回國等,以及贈送家具、裝修等價格優惠;其二是突出實用性的功能賣點,比如房型布局合理、南北通透、靠近地鐵等;其三是突出特殊價值的特色賣點,如江景房、學區房等.

    賣點內容寫進合同

    對于有些賣點,購房者可以考慮寫進合同,以免變成空頭支票.

    記者發現,有些涉及實際內容的賣點,比如贈送家具、裝修等,必須寫進房屋買賣合同,以免交易過程中出現變化而產生糾紛.有法律人士介紹,房屋買賣過程較長,即使是各個環節都很順利,至少也需要兩個月的時間,一旦因為一些意外因素出現拖延,比如房貸審批時間過長,那么很有可能會延長至半年甚至更久才能完成最終交易.那么在這段時間內,外部形勢的變化會導致買賣雙方心理產生微妙的變化,比如賣家反悔,導致糾紛產生.

    對此,上海聯業律師事務所主任律師王展表示,對于賣家承諾贈送的部分,比如家具、家電等,應該以附件的形式在房屋買賣合同中體現出來,比如主要贈送家具的規格、顏色、尺寸等,甚至拍照保留證據;家電部分同樣需要在房屋買賣合同中載明品牌名稱、型號、數量等,同時,雙方還需提前商定違約責任,如賣家反悔,那么應該扣除相應的房款金額是多少.

    另外需要提醒購房者的是,不要輕易相信"撿漏"說法.比如網上有一些號稱出國發展等急拋房源,價格要比市場價低5%-10%,確實相當實惠.但業內人士表示,此類房源極為少見,不大可能大面積出現,即使出現此類房源,也會被優先通知確有購房意向的客戶,而且很快會有客戶購買.

    (據《理財周報》)

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